Das OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021, Aktenzeichen 5 U 1782/20 hat entschieden, dass für das Ladenlokal einer Einzelhändlerin, welches aufgrund von Corona-Schutzmaßnahmen geschlossen werden musste, lediglich eine „angepasste Miete“ zu zahlen ist.

Das Gericht geht von einer „Störung der Geschäftsgrundlage“ des Gewerbemietvertrags aus. Unter diesen Voraussetzungen sei eine Reduzierung der Kaltmiete um 50 % gerechtfertigt.

Die Beklagte, die einen Textileinzelhandel betreibt, hat die Miete für den Monat April 2020 unter Berufung darauf nicht gezahlt, dass sie in der Zeit vom 19.03.2020 bis einschließlich 19.04.2020 ihr Geschäft aufgrund der Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt vom 18. bzw. 20.03.2020 nicht öffnen konnte.

Das Landgericht Chemnitz hatte die Beklagte zur Zahlung der vollständigen Miete verurteilt. Die von dem Mieter eingelegte Berufung hatte nun zumindest zum Teil Erfolg.

Das OLG Dresden führte aus, dass es auf das Vorliegen eines Mangels des Mietobjekts nicht ankomme und auch die Vorschriften der Unmöglichkeit keine Anwendung fänden.

Es liege allerdings aufgrund der staatlichen Schließungsanordnung eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB des Mietvertrages vor.  Insoweit ist eine Anpassung des Vertrages dahingehend vorzuzunehmen, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert wird. Die 50 % werden damit begründet, dass  keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe. Es sei daher im vorliegenden Fall angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Es kann Revision eingelegt werden.

Das Urteil wird viele gewerbliche Mieter dazu veranlassen die Miete zu kürzen oder sogar zurückzufordern.

Die Rechtsprechung ist aktuell nicht einheitlich. Es bleibt abzuwarten wie sich die Rechtsprechung weiter entwickelt.

 

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